מהפכה בתחום תמ

מאת: יוסף ריכטר, עורך דין

09.07.2012

צילום: google

תיקון שהתקבל לאחרונה ב"חוק המקרקעין (חיזוק בתים שותפים מפני רעידות אדמה) (תיקון מס. 2), התשע"ב-2012", להלן: "החוק" יוצר מהפכה של ממש בתחום התמ"א 38/2 ויתכן שמדובר אף בתחילתה של מהפיכה שתגלוש אף לפרויקטים של "פינוי בינוי", ונבהיר במה מדובר.


 


 


כאשר ביקשו בעלי דירות לבנות דירות חדשות בבניין, טרם כניסת התיקון לחוק לתוקפו, נדרשו הם לקבל החלטה פה אחד, למעט במקרה שבו מדובר על בניית דירות נוספות במסגרת חיזוקו של הבניין, שאז נדרש אך רוב של 2/3 מבעלי הבניין שלהם גם 2/3 ברכוש המשותף. במקרה זה, רשאי המפקח על בתים משותפים, בתנאים המנויים בחוק, לאפשר תוספת בנייה של דירות חדשות, חרף התנגדות חלק מהבעלים.


 


 


ברי היה איפוא כי החוק אינו מתייחס כלל למצב בו מדובר על הריסת הבניין ובניית בניין חדש תחתיו שכן במקרה כגון זה לא הייתה סמכות בידי המפקח להתיר את הריסת הבניין ובנייתו מחדש עם תוספת של דירות, אף אם הוכח בפניו כי חיזוק הבניין והוספת דירות נוספות במתכונת הקבועה בחוק, אינה כלכלית ואינה כדאית וכי הבעלים לא יוכלו לממן את חיזוק הבניין מכספם הם.


 


 


תמ"א 38/2 נוצרה למקרים שבהם הכדאיות הכלכלית של ביצוע חיזוק הבניין והוספת דירות אינה כלכלית ומכאן שהדרך היחידה לבצע את חיזוק הבניין, היתה באופן של הריסת הבניין הקיים ובניית בנין חדש תחתיו תוך הוספת מספר נכבד של דירות חדשות אשר מכירתן תהפוך את הפרוייקט לכלכלי וכדאי וכך יצאו כל הצדדים נשכרים כאשר מחד הבניין הישן שאינו עמיד בפני רעידות אדמה עובר חולף לו מן העולם ומנגד נבנה בניין חדש העמיד בפני רעידות אדמה מה גם שבניין חדש מרווח יותר, כולל מערכות חדישות שאין בינן לבין מערכות הבניין הישן כל דמיון.


 


 


והנה ביום 20.06.2012 בא כהפתעה, תיקון לחוק ובו נקבע כי ניתן יהא לבצע תמ"א 38/2 תוך קבלת הסכמה של 80% מבעלי הדירות בבניין שלהם 80% מהרכוש המשותף. זכויותיהם של הבעלים המתנגדים לא נפגעות, באשר עומדת להם הזכות להתנגד לתכנית המוצעת ואזי על המפקח להחליט אם אכן להתיר את הריסתו של הבניין ובניית בניין חדש תחתיו. היה ותעלה שאלה בדבר הכדאיות הכלכלית של הריסת הבניין הקיים ובניית הבניין החדש, על המפקח לפנות ליו"ר הוועדה לעניין מתחמי פינוי בינוי כהגדרתה בחוק פינוי ובינוי (פיצויים) התשס"ו -2006 ע"מ שזה ימנה שמאי לשם מתן חוו"ד.


 


 


נראה כי במקרה שבו השמאי יכריע כי ביצוע חיזוק הבניין עפ"י תמ"א רגילה או אף תמ"א 38/3 אינה כלכלית, כי אז יש להניח כי המפקח יכריע על הריסת הבניין הישן ובניית בניין חדש תחתיו.


 


 


עניין נוסף נקבע בתיקון לחוק והוא כי מוסד תכנון אינו רשאי להתנות ביצוע עבודה ברכוש המשותף  לפי תכנית החיזוק בהתניית הקמתם של מקומות חניה נוספים במספר הנדרש עפ"י דין בתחום הנכס נשוא ההיתר אם מצא שלא ניתן להתקינם בתחום הנכס. במקרה כזה רשאי מוסד התכנון לחייב מבקש היתר להשתתף בהתקנתם של מקומות חניה נוספים בחניון ציבורי באזור הנכס בסכום שיקבע שמאי מטעם מוסד התכנון.


 


 

היה ובתום 10 שנים ממועד מתן ההיתר לא הותקנו מקומות החניה, יוחזרו הכספים שהופקדו בתוספת ריבית והפרשי הצמדה.     
חזרה לבלוג


ברוכים הבאים לבלוג של משרד עוה"ד י. ריכטר, הרצברג, יוגב ושות'. מדי שבוע נעסוק כאן בסוגיה משפטית אחרת, נענה על שאלות הפונים ונפנה אתכם לפרסומים עלינו בכלי התקשורת. אתם מוזמנים לכתוב לנו בנושאים משפטיים שמעניינים אתכם וללחוץ על כפתור ה"לייק" כשכתבה בבלוג מוצאת חן בעיניכם.

המידע בבלוג ובאתר אינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי פרטני ותפקידו לתת לקורא מידע כללי בלבד.

שם
דוא''ל
טלפון
נושא
טקסט חופשי