שטר משכנתא כחוזה אחיד

מאת: שני פישמן, עורכת-דין

14.05.2012

צילום:

מבוא


 


 


במציאות השכיחה, אנשים נזקקים במהלך חייהם להלוואה מהבנק או מכל גורם מממן אחר. ביניהם נמנים בין היתר, רוכשי דירות, בעלי עסקים וכיו"ב. ברוב המקרים, המדובר בסכומים גדולים שאינם מצויים בהישג ידו של כל אחד וככל שהאשראי שאנו זקוקים לו גבוה יותר, כך נדרש להחזרים חודשיים גבוהים יותר.


ברוב המקרים, ידיעותיו והבנתו של הציבור אשר חותם על חוזים מסוג זה, לוקה בחסר ואינו מצוי ובקיא בהשלכות של חוזים אלו.


 


 


מנגד לציבור נמצא המלווה, שיהיה מוכן להעמיד ללווה את האשראי המבוקש, רק בתנאי שיקבל מהלווה תמורה נאותה, היינו ריבית, בעד העמדת האשראי, כשתמורה זו מגלמת בתוכה גם את הסיכון שהמלווה נוטל על עצמו, בעת העמדת האשראי ללווה.


 


 


במקרים אלה, ההתקשרות בין המלווה ללווה נעשית באמצעות חוזה אחיד, הקובע את התנאים להעמדת האשראי. תנאיו של חוזה מסוג זה, מוכתבים על ידי המלווה, ללא ניהול מו"מ בין הצדדים לגבי נוסח הוראות החוזה ולעיתים יש בהם כדי לקפח את הלווה, תוך הגנה יתרה על האינטרסים הכלכליים והמשפטיים הלגיטימיים של המלווה וחרף זאת, ללווה אין ברירה, אלא להסכים לתנאים אלה.


 


 


יש לזכור שהסכם זה, הוא הבסיס להתקשרות לא רק עם מקבל האשראי, אלא גם עם הערבים להתחייבויותיו וכן עם אלה מביניהם המשעבדים את נכסיהם להבטחת חיובו של הלווה!


 


 


המסגרת הנורמטיבית


 


 


החוק הרלוונטי העוסק בחוזים מסוג זה הינו, חוק החוזים האחידים, תשמ"ג-1982 (להלן:"החוק"), שבא להגן על ציבור הלקוחות הרחב, מפני תנאים מקפחים בחוזים אחידים, כאמור לעיל.


 


 


חוזה אחיד מוגדר בסעיף 2 לחוק (סעיף ההגדרות) כדלהלן: " נוסח של חוזה שתנאיו, כולם או מקצתם, נקבעו מראש בידי צד אחד כדי שישמשו תנאים לחוזים רבים בינו לבין אנשים בלתי מסויימים במספרם או בזהותם".


 


 


להלן אציג חלק מהסעיפים הרלוונטיים לעניינינו :


 


 


סעיף 3 לחוק הקובע את הדברים הבאים – " בית משפט ובית הדין יבטלו או ישנו, בהתאם להוראות חוק זה, תנאי בחוזה אחיד שיש בו - בשים לב למכלול תנאי החוזה ולנסיבות אחרות - משום קיפוח לקוחות או משום יתרון בלתי הוגן של הספק העלול להביא לידי קיפוח לקוחות...".


 


 


סעיף 17 לחוק, שגם כן עוסק בסיטואציה בה ההסכם כולל תניות המקפחות את זכויות הלווה, והמחייבות את התערבותו של ביה"ד לחוזים אחידים. במצב דברים זה, ניתן לבחור בין החלופה של ביטול התנאי המקפח, לבין האפשרות של שינוי התנאי, במידה הנדרשת לשם ביטול הקיפוח. (לעניין זה ראה ת.א. 8002/02 המפקח על הבנקים נ' הבנק הבינלאומי הראשון למשכנתאות בע"מ בעמ' 18 - פורסם בנבו).


 


 


והוראת סעיף 19 לחוק הקובעת כדלקמן : ס"ק (א) " מצא בית משפט, בהליך שבין ספק ולקוח, שתנאי הוא מקפח, יבטל את התנאי בחוזה שביניהם או ישנה אותו במידה הנדרשת כדי לבטל את הקיפוח". ס"ק (ב) "בהשתמשו בסמכותו לפי סעיף קטן (א) יתחשב בית המשפט במכלול תנאי החוזה ובנסיבות האחרות, וכן בנסיבות המיוחדות של הענין הנדון לפניו".


 


 


כמו כן, יש לקחת בחשבון את העובדה  כי, כל שינוי או ביטול של תנאי בחוזה אחיד, יכול להפוך את ההתקשרות לבלתי כדאית מבחינת מי מהצדדים לחוזה. לעניין זה אביא מדבריו של פרופ' עופר גרוסקופף בהקשר קרוב (בטלות תניה הנוגדת את תקנת הציבור) - "הכרזה על בטלות תניה מביאה לכך שהצדדים מוצאים עצמם קשורים בחוזה שונה מזה שהוסכם ביניהם. כך, למשל, פסילת תניה הפוטרת ספק מאחריותו לנזקי גוף או הוראה המגבילה את החבות של חברת ביטוח  פירושם כי הספק או חברת הביטוח, לפי העניין, נושאים בסיכונים אשר לא הסכימו לקבל על עצמם. עובדה זו עלולה להפוך את ההתקשרות לבלתי כדאית מבחינתם. שיקול זה מצדיק זהירות בשימוש בכלי של בטלות תניה. עם זאת, כאשר פסילת התניה פועלת כנגד המתקשר החזק (כדוגמת ספק או חברת ביטוח), אין להפריז בחשיבות טיעון זה. התערבות בית המשפט בחוזים פסולים לא נועדה להגשים את רצון הצדדים, כי אם להגן על האינטרס הציבורי. הפעלת הסנקציה של פסילת התניה כנגד הצד החזק נושאת ערך חינוכי-הרתעתי , והיא עשויה להוות דרך ראויה לקידום התכלית שביסוד דין הפסלות" ( דניאל פרידמן ונילי כהן "חוזים" , כרך ג' תשס"ד 578).


 


 


המצב המשפטי


 


 


לאור פסיקתם של בתי המשפט, אנו רואים כי התניות הקבועות בשטרי המשכנתא, מקום שמדובר בחוזה אחיד, חשופות גם הן לביקורת שיפוטית וכאשר ביהמ"ש מוצא שהתניות הללו מקפחות לפי חוק החוזים האחידים, כי אז יש לו הסמכות לבטל את התניות או לשנות את נוסחן, לפי ראות עיניו והכל בהתאם לנסיבות של אותו עניין. 


בנוסף לכך, בין אם המדובר בתנאי שנטען כי הוא "תנאי מקפח" בדרך כלל ובין אם מדובר בתנאי שנטען כי הוא "תנאי מקפח" בנסיבות מקרה ספציפי הרי שנוכח הוראות סעיפים 2, 3 ו-19 לחוק, טענות אלה מחייבות תשתית עובדתית כלשהי ולפעמים, די בתשתית דלה. כך לדוג', יש צורך בהתייחסות כלשהי לנסיבות המקרה הספציפי או בקיומם של פערי מיקוח בין הצדדים וכו'  (לעניין זה ראה - פש"ר (ת"א) 350/97 ערן קאופמן נ' בנק לאומי למשכנתאות – פורסם בנבו).


 


 


בפס"ד בעניין "המפקח על הבנקים", כאמור לעיל, ביה"ד ביטל ושינה את נוסחם של סעיפים רבים בחוזה אחיד, לקבלת הלוואה מהבנק, מאחר ומצא שיש בהם כדי לקפח את הלווה, כך, שסעיפי החוזה החדש המשיכו להגן באופן הולם על האינטרסים של הבנק, מבלי לקפח את זכויות הלווה.


 


 


בה.פ. (ת"א) 1291/03 בעניין שלמה מעני ואח' נ' מיסטר מאני בע"מ (פורסם בנבו) -  ביהמ"ש מצא שהתנאי שנקבע בחוזה ההלוואה שהינו חוזה אחיד, בקשר לפיצוי המוסכם, הוא תנאי מקפח ודינו להתבטל, מאחר והוא מהווה הגנה בלתי הולמת על האינטרס של המלווה ונתיב נוסף לגריפת רווחים עבורו.  


 


 


לעומת זאת, בפסה"ד בעניין "ערן קאופמן" לעיל, ביהמ"ש לא קיבל את טענת המבקש בדבר קיומם של "תנאים מקפחים" בחוזה ההתקשרות שזה התקשר עם הבנק, מאחר וטענתו נעדרה כל תשתית עובדתית ראויה.


 


 


מכאן, ברי כי כאשר המבקש יוכיח שקיימת תשתית עובדתית ראויה, כי אכן מדובר בתנאי מקפח בחוזה אחיד, לביהמ"ש הסמכות להתערב בתוכנן של הוראות החוזה ולהביא להסרת התנאי המקפח.


 


 


אין לראות באמור לעיל משום ייעוץ משפטי או חוות דעת משפטית. בכל שאלה בעניין יש לפנות לעו"ד מוסמך לקבלת ייעוץ מלא. אין במאמר זה כדי ליצור יחסי עו"ד-לקוח בין הקוראים לבין הח"מ.


 


חזרה לבלוג


ברוכים הבאים לבלוג של משרד עוה"ד י. ריכטר, הרצברג, יוגב ושות'. מדי שבוע נעסוק כאן בסוגיה משפטית אחרת, נענה על שאלות הפונים ונפנה אתכם לפרסומים עלינו בכלי התקשורת. אתם מוזמנים לכתוב לנו בנושאים משפטיים שמעניינים אתכם וללחוץ על כפתור ה"לייק" כשכתבה בבלוג מוצאת חן בעיניכם.

המידע בבלוג ובאתר אינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי פרטני ותפקידו לתת לקורא מידע כללי בלבד.

שם
דוא''ל
טלפון
נושא
טקסט חופשי